Strengere Regeln für Banken können Immobilienmärkte entlasten

Schwierigkeiten auf dem deutschen Immobilienmarkt könnten eine Wirtschaftskrise weiter verschärfen. Der Staat hat zu wenig Einfluss, um diese Gefahr einzudämmen, zeigt eine Studie des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH).

Autoren Michael Koetter

Mehr Firmenpleiten und kräftige Preiserhöhungen steigern das Risiko, dass Privatleute die Kredite für ihre Wohnimmobilien nicht mehr bedienen. Das kann die Finanzstabilität schwächen, wodurch wiederum eine Wirtschaftskrise entstehen oder sich vertiefen kann: Wohnbaukredite machen einen Großteil sowohl der Kredite deutscher Banken als auch der Privatschulden aus. Der deutsche Staat kann gegen Überbewertungen am Immobilienmarkt bislang nur unzureichend vorgehen. Das belegt eine Analyse des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) am Beispiel der Grunderwerbsteuer.

Wir brauchen Instrumente, die direkt bei den Banken ansetzen

Zwar führt eine Erhöhung dieser Steuer in Deutschland um einen Prozentpunkt dazu, dass die Preise für Wohnimmobilien um 1,2% sinken. In der Folge reduziert sich zudem die Hypothekenvergabe regionaler Banken um 1,4%. Allerdings konnten die Ökonomen diese Effekte vor allem im ländlichen Raum nachweisen, aber kaum und nur verzögert in Städten. „Gerade dort, wo die Überhitzung auf dem Immobilienmarkt am größten ist, lässt uns die Steuer im Stich“, sagt Michael Koetter, Vizepräsident und Leiter der Abteilung Finanzmärkte am IWH. Für die Studie wertete Koetter zusammen mit seinen Kollegen Philipp Marek und Antonios Mavropoulos 33 Millionen Wohnannoncen aus, die in den Jahren 2007 bis 2017 auf dem Portal Immobilienscout24 erschienen waren. Da die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern zu verschiedenen Zeitpunkten unterschiedlich stark erhöht wurde, konnten die Ökonomen deren Effekte identifizieren.

Laut Finanzmarktforscher Koetter ist es riskant, wenn zu viele Banken zu viele Kredite für zu hoch bewertete Immobilien in ihren Bilanzen haben. Er plädiert dafür, Immobilienmärkte fair zu bewerten, um Preisblasen und somit auch möglichen Finanzkrisen vorzubeugen. Mit Steuerpolitik allein ließe sich dieses Ziel aber kaum erreichen. „Wir brauchen Instrumente, die direkt bei den Banken ansetzen“, sagt Koetter. Diese Instrumente wie Kreditvergabebeschränkungen sollten auf europäischer Ebene weiterentwickelt werden. Dazu sollten die Kompetenzen europäischer Institutionen gestärkt und die Europäische Bankenunion vollendet werden.

Veröffentlichung:
Michael Koetter, Philipp Marek, Antonios Mavropoulos: Real Estate Transaction Taxes and Credit Supply. IWH Discussion Papers 26/2022. Halle (Saale) 2022.

Weiterführende Publikationen und Daten zum Thema Immobilienmärkte:
Michael Koetter, Felix Noth: European Real Estate Markets During the Pandemic: Is COVID-19 also a Case for House Price Concerns? IWH Policy Notes 3/2022. Halle (Saale) 2022.
Michael Koetter, Felix Noth: European Real Estate Prices. Collection and Processing of Sale and Rental Prices in 18 European Countries. IWH Technical Reports 3/2022. Halle (Saale) 2022.
IWH European Real Estate Index (EREI): www.iwh-halle.de/erei

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Zugehörige Publikationen

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Real Estate Transaction Taxes and Credit Supply

Michael Koetter Philipp Marek Antonios Mavropoulos

in: IWH Discussion Papers, 26, 2022

Abstract

We exploit staggered real estate transaction tax (RETT) hikes across German states to identify the effect of house price changes on mortgage credit supply. Based on approximately 33 million real estate online listings, we construct a quarterly hedonic house price index (HPI) between 2008:q1 and 2017:q4, which we instrument with state-specific RETT changes to isolate the effect on mortgage credit supply by all local German banks. First, a RETT hike by one percentage point reduces HPI by 1.2%. This effect is driven by listings in rural regions. Second, a 1% contraction of HPI induced by an increase in the RETT leads to a 1.4% decline in mortgage lending. This transmission of fiscal policy to mortgage credit supply is effective across almost the entire bank capitalization distribution.

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European Real Estate Markets During the Pandemic: Is COVID-19 also a Case for House Price Concerns?

Michael Koetter Felix Noth

in: IWH Policy Notes, 3, 2022

Abstract

We use a new database on European real estate purchase and rental prices – the IWH European Real Estate Index – to document the relationship between staggered COVID-19 dynamics and real estate prices in 14 EU countries between January 2020 and December 2021. For most countries, we find no statistically significant response of monthly purchase and rental prices due to an increase of regional COVID-19 cases. For the UK we find that more COVID-19 cases depressed both purchase and rental prices significantly, but the economic magnitude of effects was mild during this sample period. In contrast, rents in Italy increased in response to hiking COVID-19 cases, illustrating the importance to consider heterogeneous crisis patterns across the EU when designing policies. Overall, COVID-19 dynamics did not affect real estate values significantly during the pandemic, thereby mitigating potential financial stability concerns via a mortgage lending channel at the time.

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European Real Estate Prices

Michael Koetter Felix Noth

in: IWH Technical Reports, 3, 2022

Abstract

Real estate markets are pivotal to financial stability given their dual role as the underlying asset of crucial financial products in financial systems, such as mortgage loans and asset-backed securities, and the primary source of household wealth alike. As such, they also play traditionally a crucial role for the transmission of monetary policy. Imbalances and sudden corrections in real estate markets have been the root cause of many financial crises over the last decades. But whereas some national, often survey-based indicators of real estate prices are provided by central banks and statistical offices, a comprehensive collection of purchase prices, rents, and proxies for the liquidity of European real estate markets is lacking. The IWH European Real Estate Index (EREI) seeks to fill this void for residential property. This technical report describes the gathering and processing of sale and rental prices for properties in 18 European countries. We provide the general scrapeing step in the section before describing country-specific details for each country in separated sub-sections.

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